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國土資源部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強
房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知
國土資發(fā)【2010】151號
各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳(國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源管理局)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局、規(guī)劃局)，副省級城市國土資源行政主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃)行政主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局、建設(shè)局，各派駐地方的國家土地督察局：
為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號，以下簡稱“國發(fā)10號文件”)確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)工作通知如下：
一、統(tǒng)一思想，加強部門協(xié)調(diào)配合
地方各級國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)主管部門要深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會國發(fā)10號文件的指導(dǎo)思想、任務(wù)要求和政策規(guī)定，充分認(rèn)識進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，是堅決貫徹落實國發(fā)10號文件政策、繼續(xù)抑制房價上漲、促進(jìn)房價地價合理調(diào)整的重要任務(wù)，是增加群眾住房有效供給、維護(hù)群眾切身利益的迫切需要，是促進(jìn)城市建設(shè)節(jié)約用地、科學(xué)發(fā)展的重要舉措。
各級國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)主管部門要統(tǒng)一思想認(rèn)識，明確工作職責(zé)和任務(wù)，在政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，加強協(xié)作、形成合力，從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際出發(fā)，在嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)政策、加強管理監(jiān)督、認(rèn)真查處違法違規(guī)行為等各項工作中主動協(xié)調(diào)配合，落實各部門責(zé)任，努力開展工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)向好發(fā)展。
二、強化住房用地和住房建設(shè)的年度計劃管理
地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)、國土資源主管部門要按照住房建設(shè)規(guī)劃和編制計劃的要求，共同商定城市住房供地和建設(shè)的年度計劃，并根據(jù)年度計劃實行宗地供應(yīng)預(yù)安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)落實到地塊。省級市和市縣國土資源主管部門應(yīng)及時向社會公布供地計劃、供地時序、宗地情況和供地條件，接受社會公眾監(jiān)督，正確引導(dǎo)市場預(yù)期。要根據(jù)住房建設(shè)計劃落實情況，及時合理調(diào)整供地計劃。要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。在房價高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量。要在盤活利用存量土地的同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲備土地以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。
三、加快推進(jìn)住房用地供應(yīng)和建設(shè)項目的審批
(一)加強保障性住房用地監(jiān)管。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要監(jiān)督市、縣按確定的保障性住房、政策性住房的建設(shè)任務(wù)，盡快編制建設(shè)項目、落實資金。省級國土資源主管部門要督促市、縣依據(jù)項目確定和資金落實情況，及時辦理供地手續(xù)。對已供應(yīng)的保障性住房建設(shè)用地，市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)等部門要督促建設(shè)單位抓緊做好開工前期工作，促其按期開工建設(shè)。要加強對保障性住房項目建筑設(shè)計方案的審查，嚴(yán)格落實國家關(guān)于保障性住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求同步建設(shè)公共配套設(shè)施。
對已供應(yīng)的各類保障性住房用地，不得改變土地性質(zhì)和土地用途，不得提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、增加套型面積。對改變上述內(nèi)容的保障性住房建設(shè)項目，有關(guān)主管部門不得辦理相關(guān)手續(xù)，已作為商品住房銷售的，要依法沒收違法所得并處以罰款。
(二)加快住房建設(shè)項目的行政審批。市、縣國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃)主管部門要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，規(guī)劃主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國有土地使用證，規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)要求限時進(jìn)行施工圖審查和核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門要嚴(yán)格按規(guī)定及時核發(fā)商品房預(yù)售許可證。各部門要及時互通辦理結(jié)果，主動銜接，提高行政辦事效率，加快住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成住房的有效供應(yīng)。
四、嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理
(一)規(guī)范編制擬供地塊出讓方案。市、縣國土資源主管部門要會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)主管部門，依據(jù)土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃協(xié)調(diào)擬定住房用地出讓方案。對具備供地條件的地塊，規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要在接到國土資源主管部門書面函件后30日內(nèi)分別提出規(guī)劃和建設(shè)條件。擬出讓宗地規(guī)劃條件出具的時間逾期一年的，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)重新征求相關(guān)部門意見，并完善出讓方案。
土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。
(二)嚴(yán)格制定土地出讓的規(guī)劃和建設(shè)條件。市、縣規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)會同國土資源主管部門，嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和節(jié)約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度、住宅建筑套數(shù)、套型建筑面積等套型結(jié)構(gòu)比例條件，作為土地出讓的規(guī)劃條件，列入出讓合同。對于中小套型普通商品住房建設(shè)項目，要明確提出平均套型建筑面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)的套型結(jié)構(gòu)比例條件。要嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。
市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、住房保障)主管部門要提出限價商品住房的控制性銷售價位，商品住房建設(shè)項目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項目開竣工時間及建設(shè)周期等建設(shè)條件，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。
土地出讓后，任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。因非企業(yè)原因確需調(diào)整的，必須依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的公開程序進(jìn)行。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。
(三)嚴(yán)格土地競買人資格審查。國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時，除應(yīng)要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標(biāo))保證金外，還應(yīng)提交競買(投標(biāo))保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機構(gòu)的資信證明。
根據(jù)國發(fā)10號文件規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：
1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；
2.存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；
3.因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；
4.開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。
各級國土資源主管部門必須嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號文件有關(guān)規(guī)定和上述規(guī)定，要及時將發(fā)現(xiàn)并核實有違法違規(guī)違約企業(yè)的名單、問題和查處結(jié)果入網(wǎng)上傳到國土資源部門戶網(wǎng)站的中國土地市場網(wǎng)頁，不執(zhí)行或弄虛作假的，按有關(guān)法規(guī)紀(jì)律規(guī)定嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。1
(四)嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理。各類住房建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。綜合用地的，必須在合同中分別載明商業(yè)、住房等規(guī)劃、建設(shè)及各相關(guān)條件。市、縣國土資源主管部門要會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)主管部門，研究制定違反土地劃撥決定書和出讓合同應(yīng)約定的條件、規(guī)定和要求的違約責(zé)任及處罰條款，連同土地受讓人對上述內(nèi)容的承諾一并寫入土地劃撥決定書和出讓合同，確保以保障性為重點的各類住房用地、建設(shè)和銷售等按照國家政策落實到位。
五、加強對住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管
(一)加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)監(jiān)管。各省(區(qū)、市)國土資源主管部門要加強對住房用地出讓公告和合同約定內(nèi)容的適時監(jiān)管，對市、縣發(fā)布的公告中存在捆綁出讓、超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地的，要責(zé)令立即撤銷公告，調(diào)整出讓方案重新出讓。土地出讓成交后，要協(xié)商規(guī)范合同約定內(nèi)容，統(tǒng)一電子配號后方可簽定合同。市、縣國土資源主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，依托土地市場動態(tài)監(jiān)測和監(jiān)管系統(tǒng)，及時清理開工、竣工的房地產(chǎn)項目，定期對已供房地產(chǎn)用地的開竣工、開發(fā)建設(shè)條件執(zhí)行等情況進(jìn)行實地巡查，發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)問題的，必須依法依紀(jì)追究責(zé)任。
(二)加強住房建設(shè)項目開發(fā)過程的動態(tài)監(jiān)管。市、縣國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)主管部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)利用、住房建設(shè)和銷售的全程動態(tài)監(jiān)管。應(yīng)按照各自職責(zé)，認(rèn)真審核審批，發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)違約行為的，必須終止企業(yè)相關(guān)行為、停辦相關(guān)手續(xù)，及時通告并由業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)，共同依法依規(guī)查處。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要會同國土資源主管部門對開發(fā)企業(yè)及建設(shè)項目履行用地合同約定的各類條件及承諾情況進(jìn)行核查。
市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要全面加強對住宅工程、特別是保障性安居工程的質(zhì)量監(jiān)管，重點對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等參建單位執(zhí)行工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，強化住宅工程質(zhì)量責(zé)任落實。在工程質(zhì)量監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時查處，并告知國土資源主管部門。
六、加大違法違規(guī)行為清理查處力度
(一)嚴(yán)格查處囤地炒地閑置土地行為。省級國土資源主管部門要采取得力措施，督促市、縣國土資源主管部門加快查清處理閑置土地。對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處。對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要積極配合國土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦。對未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的土地轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)用地等囤地炒地的行為，要及時依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，應(yīng)當(dāng)依法沒收違法所得，并處罰款。對違規(guī)違法辦理相關(guān)用地手續(xù)的部門和人員，省級國土資源主管部門要按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任人責(zé)任。
(二)嚴(yán)格查處擅自調(diào)整容積率行為。市、縣規(guī)劃主管部門應(yīng)會同國土資源主管部門，嚴(yán)格按照已確定的容積率指標(biāo)對開發(fā)宗地進(jìn)行規(guī)劃許可和建設(shè)項目竣工核驗。對已供土地分期開發(fā)的建設(shè)項目，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，必須符合容積率指標(biāo)要求。堅決制止擅自調(diào)整容積率等問題，嚴(yán)肅查處國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為。
(三)嚴(yán)格查處商品住房建設(shè)和銷售的違法違規(guī)行為。市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障)主管部門要依據(jù)法律法規(guī)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自突破住房套型結(jié)構(gòu)比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時間、違反預(yù)銷售時限和方式要求等行為進(jìn)行處罰，并及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業(yè)名單。房地產(chǎn)主管部門要會同有關(guān)部門建立市場動態(tài)監(jiān)管制度，開展商品住房銷售現(xiàn)場的日常巡查和實地檢查，在商品住房預(yù)售環(huán)節(jié)及時發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違約行為。
市、縣國土資源主管部門要聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管等部門，及時查處違反規(guī)定向別墅項目供地和未經(jīng)批準(zhǔn)改變項目規(guī)劃建設(shè)條件建設(shè)別墅的行為。
(四)加大違法違規(guī)房地產(chǎn)用地信息公開。省(區(qū)、市)國土資源主管部門要按季度將發(fā)現(xiàn)和查處違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的情況，在當(dāng)?shù)孛襟w和國土資源部門戶網(wǎng)站的中國土地市場網(wǎng)頁上向社會公布，接受公眾監(jiān)督，同時將有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)名單，及時抄送住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)、工商、金融及監(jiān)管、證券等部門，配合相關(guān)部門認(rèn)真落實國發(fā)10號文件有關(guān)規(guī)定。每季度末，各省(區(qū)、市)國土資源主管部門要將有關(guān)情況報國土資源部，由國土資源部統(tǒng)一向社會通報。
國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將按照國發(fā)10號文件的要求，對本通知貫徹落實情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督和檢查。
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